Trái với kỳ vọng về một đợt tăng giá mới, mặt bằng giá thuê phổ biến lại không biến động đáng kể. Điều gì đang diễn ra với thị trường?

Vì sao cầu tăng mà giá nhà chưa tăng?

Theo dữ liệu thị trường tháng 1-2026 mà Batdongsan.com.vn thông tin với Tuổi Trẻ Online, dù có sự điều chỉnh nhẹ so với tháng 12 do yếu tố mùa vụ cận Tết, mức độ quan tâm bất động sản trên toàn quốc vẫn cao hơn đáng kể so với cùng kỳ 2025.

TP.HCM tiếp tục là tâm điểm, chiếm 50% tổng lượng tìm kiếm cả nước. Hà Nội đứng thứ hai với khoảng 27%.

Tại TP.HCM (cũ), mức độ quan tâm bất động sản tăng 60% so với tháng 1-2025, trong khi lượng tin đăng tăng 45%. Đáng chú ý nhất là phân khúc cho thuê. Phòng trọ tăng 130% về mức độ quan tâm; chung cư và nhà riêng cho thuê tăng lần lượt 52% và 50%.

Diễn biến này trùng với chu kỳ quen thuộc của thị trường: nhu cầu tìm nhà thường bật tăng ngay từ tuần đầu tiên sau Tết, khi người lao động và sinh viên quay trở lại thành phố. Nhưng khác với các giai đoạn "nóng" trước đây, sự gia tăng nhu cầu lần này không kéo theo biến động giá rõ rệt.

Các chuyên gia nhận định có ít nhất ba nguyên nhân lý giải nghịch lý này.

Thứ nhất, nguồn cung cho thuê hiện không còn khan hiếm như các giai đoạn sốt cục bộ trước đó. Sau hai năm thị trường điều chỉnh, nhiều chủ nhà và nhà đầu tư quay lại thị trường cho thuê để đảm bảo dòng tiền ổn định, thay vì chờ tăng giá bán. Điều này giúp mặt bằng giá được giữ ở trạng thái cân bằng hơn.

Thứ hai, nhu cầu tăng nhưng tập trung vào phân khúc phổ thông - phục vụ ở thực. Dữ liệu cho thấy phòng trọ, nhà riêng và chung cư tầm trung là những loại hình được tìm kiếm nhiều nhất. Đây là nhóm có biên độ giá nhạy cảm với thu nhập người thuê, nên dư địa tăng giá không lớn.

Thứ ba, bối cảnh kinh tế tuy tích cực nhưng chưa đủ tạo cú hích tăng giá diện rộng. Tháng 1-2026, doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng tăng 9%; số doanh nghiệp thành lập mới và quay lại hoạt động tăng 45,6%; chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 21%.

Tuy nhiên lãi suất cho vay mua nhà vẫn ở mức từ 9%/năm trở lên. Khi chi phí vốn còn cao, dòng tiền đầu tư vào bất động sản chưa thể bùng nổ như các chu kỳ trước. Nói cách khác, thị trường đang vận động theo hướng "có cầu thật nhưng không đầu cơ mạnh".

Giá tăng nhưng chọn lọc, người mua và thuê thận trọng hơn

Ở phân khúc mua bán, lượng quan tâm toàn thị trường tháng 1 tăng 47% so với cùng kỳ, lượng tin đăng tăng 41%. Giá rao bán tiếp tục xu hướng đi lên, đặc biệt với đất nền và chung cư.

Tuy nhiên mức tăng này chủ yếu phản ánh kỳ vọng của người bán hơn là giao dịch bùng nổ. Trong bối cảnh lãi suất còn tương đối cao và tín dụng được kiểm soát chặt, thị trường chưa xuất hiện làn sóng "lướt sóng" diện rộng.

Điều đáng chú ý là dòng tiền và mức độ quan tâm có xu hướng tập trung vào các đô thị lớn và khu vực vệ tinh có hạ tầng tốt. Ngoài TP.HCM và Hà Nội, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Đồng Nai, Hải Phòng… là những địa phương có mức độ quan tâm nổi bật.

Xu hướng này cho thấy người mua đang chọn lọc hơn, ưu tiên khu vực có động lực phát triển rõ ràng thay vì chạy theo tin đồn.

Một thay đổi đáng kể đầu năm 2026 là hành vi người dùng. Trong bối cảnh thông tin nhiễu loạn trên các hội nhóm tự do với tình trạng hình ảnh không đúng thực tế, giá rao không chính xác khiến người tìm mua và thuê nhà ngày càng thận trọng.

Chính sách mới liên quan bất động sản, xử phạt hoạt động đường bộ có hiệu lực từ tháng 3-2026

Từ tháng 3-2026, nhiều chính sách mới có hiệu lực, nổi bật là các quy định liên quan đến bất động sản, quy định về bồi hoàn học bổng và chi phí đào tạo, xử phạt vi phạm hoạt động đường bộ.